Тема №1 «Гражданско-правовой договор: понятие и сущность»
1) понятие договора и его соотношение со сделкой, принцип свободы договора;
2) элементы свободы договора, характеристика условий;
3) классификация гражданско-правовых договоров.
1. Правовое регулирование договора начинается со ст. 12 ч. 1 ГК РФ, в которой определен объем гражданских прав и обязанностей, объекты, все нормы о двух и многосторонних сделках.
ст. 420 ГК РФ определяет договор как соглашение двух или нескольких лиц об устранении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор имеет смысл и действие только в том случае, если договаривающиеся стороны определяют взаимные права и обязанности по отношению друг к другу. Причем для себя определяют, что должен один и то должен другой, руководствуясь основными принципами гражданского права:
1) автономия воли;
2) имущественная ответственность участников;
3) равенство сторон.
Принцип свободы договора предполагает:
1) свобода заключать договор: понуждения к заключению договора запрещены, за исключением случаев, предусмотренных законом;
2) свобода выбора контрагента по договору: с кем заключить договор; исключения: публичный договор;
3) свобода в формулировке условий договора; законом могут быть определены императивные условия договора, которые могут ограничить свободу выбора сторон договора. Например: договор присоединения – условия формирует одна сторона;
4) свобода выбора договора: стороны вольны заключать договоры как поименованные, так и не поименованные в ГК.
Принцип свободы договора ограничивается.
Уровни регулирования договорных отношений:
1) императивные нормы закона;
2) воля сторон;
3) диспозитивные нормы закона;
4) обычаи делового оборота.
К элементам договора относятся: условия, стороны, форма.
Содержание договоров составляют его условия. Это фиксация взаимных прав и обязанностей. Все условия, в теории, принято делить на три вида: существенные, обычные, случайные.
Существенные условия – это условия, без которых договор не может быть заключен; это необходимые и достаточные условия для заключения договора. Перечень существенных условий зависит от договора. Например: договор страхования – 5 условий и каждое должно быть оговорено. Для всех, без исключения, договоров обязательным существенным условием является условие о предмете.
Обычные условия – это условия, которые содержаться в законе применительно к данному виду договора (диспозитивные). Например: аренда, ремонт.
Случайные условия – это условия, которые не влияют на процесс заключения договора и на его действительность. Они действуют только в том случае, если внесены в текст договора.
Сторонами могут быть любые субъекты гражданского права. К отдельным видам договора закон устанавливает ограничения в перечне участников. Они определяются требованиям к сторонам, которые содержаться в законе. Кроме участников договора, в интересах которых заключается договор, в законе могут быть иные лица. Это субъекты гражданских правоотношений, интересы которых могут быть затронуты заключением договора.
В качестве третьих лиц могут выступать 3 категории:
1) лица, за действия которых одна из сторон несет ответственность;
2) представители одной из сторон;
3) лицо, в пользу которого заключен договор.
Форма договора определяется по правилам, применимым к форме сделки (ст. 161 ГК). Форма договора может быть определена по соглашению сторон. Наиболее распространенной формой выступает письменная форма договора, которая может выражаться: 1) в составлении единого документа; 2) в форме обмена документами (любыми средствами связи).
Нотариальное удостоверение договоров обязательно требуется только для 5 видов договоров: договор об ипотеке; договор о залоге движимого имущества или прав на это имущество; договор об обращении взыскания на заложенное имущество; договор о ренте и договор об уступке права требования или переводе долга. Требование государственной регистрации применяется ко всем сделкам с недвижимостью.
Виды гражданско-правовых договоров:
1) договоры могут быть возмездные и безвозмездные.
ГК исходит из презумпции возмездности всех гражданско-правовых договоров. Соответственно, согласно данной норме, договор считается возмездным, если иное не установлено законом или договор не вытекает из существенных отношений.
2) принято выделять договоры свободные (те, которые реализуются в полной мере) и обязательные (те, которые не реализуются в полной мере. Например: договор присоединения).
Обязательные договора – это договора, в которых ограничена свобода выбора контрагента, либо ограничена возможность заключения договора. Выбор стороны договора ограничен в договорах особого заключения (например: на торгах и публичный договор – разновидность общественного договора).
Публичный договор обязателен только для одной из сторон. Так же здесь ограничивается выбор стороны договора. Стороной публичного договора выступает только коммерческая организация.
В ст. 426 ГК закреплено понятие публичного договора. Данный договор в большей степени регулируется императивными нормами закона, а также нормами Постановлений Правительства.
Договор присоединения: ограничена свобода в определении условий и способе заключения договора. Данный договор заключается путем присоединения стороны договора к уже имеющимся условиям договора, сформулированным другой стороной.
Характерные черты договора:
1) условия договора присоединения содержаться в формулярах, типовых договорах и тарифах (например: договор в виде билета);
2) условия договора могут быть приняты стороной подписывающей его только путем присоединения: ни изменить, ни корректировать его сторона не может. В дальнейшем присоединившаяся сторона может требовать расторжения или изменения данного договора по особым основаниям (ст. 450 ГК), не предусмотренным другим договором.
Основания расторжения договора присоединения: если данный договор лишает присоединившуюся сторону прав обычно предоставляемых по договору данного вида, либо ограничивает ответственность стороны-инициатора
В зависимости от момента возникновения прав и обязанностей по договору выделяют: основной и предварительный.
Основной – это договор, который непосредственно определяет права и обязанности сторон.
Предварительный – порождает лишь обязанность заключить основной договор в будущем (ст. 429 ГК). Стороны предварительного договора – это в будущем стороны основного договора. Форма предварительного договора должна соответствовать будущей форме основного договора.
Условия предварительного договора делятся на два вида:
1) собственно существенные условия будущего основного договора. Например: условия о предмете;
2) условия о порядке и сроках заключения основного договора.
Последствия не заключения основного договора. Обязательным условием предварительного договора является срок заключения основного. Если он не определен, то основной договор должен быть заключен в течении года с момента подписания предварительного. Если в течении обозначенного времени основной договор не был заключен, то обязательства из предварительного договора считаются не заключенными. С другой стороны, уклонение от заключения основного договора в течении указанного срока порождает право принудить заключить договор и возместить, причиненные уклонением, убытки.
Соглашение о намерении (в отличии от предварительного договора) фиксирует намерение заключить договор. Но его заключение не порождает юридических обязательств между сторонами.
Договор в пользу третьего лица (ст.430 ГК). Особенность этого договора состоит в том, что он заключается в интересах стороны не участвовавшей в договоре. При этом третье лицо наделяется самостоятельным правом требования к кредитору. Кредитор же, по договору, может предъявлять свои возражения и требования, но только в том случае, если третье лицо откажется от исполнения договора, в его пользу можно предъявить требование непосредственно к стороне договора.
Тема №2: «Порядок заключения и прекращения договора»
1) правила и процедура заключения договора;
2) действие договора;
3) правила и порядок изменения и расторжения договора.
1.Договор считается заключенным при соблюдении двух условий
1) сторонами достигнуто соглашение по существенным условиям договора;
2) соглашение сторон обличено в требуемую законом форму.
Процесс заключения договоров состоит из трех этапов:
1) направление оферты;
2) рассмотрение оферты и направление акцепта;
3) получения акцепта.
Есть два исключения из этой процедуры:
1) данная процедура не применяется, если стороны оформляют свои отношения реальным договором;
2) когда заключается договор госрегистрации.
Если прошла три процедуры, но одна из сторон уклоняется от регистрации, то вторая сторона может через суд заставить зарегистрироваться.
Оферта – предложение заключить договор.
Оферта должна отвечать нескольким требованиям:
1) она должна быть направлена конкретно-определенному лицу;
2) она должна быть определенной, т.е. из неё должно четко проистекать намерение заключить договор;
3) должна выражать намерение заключить договор только с тем, кто принял данное предложение;
4) она должна содержать все существенные условия договора.
Дополнительные требования: она может содержать срок для акцепта, т.е. срок, в течении которого должен быть получен ответ.
Оферта может быть выражена в виде факса, письма или проекта договора.
Принцип оферты – это её безотзывность (ст. 436 ГК РФ). Это гарантирует, что со стороной, получившей оферту, будет заключен договор
Кроме оферты различаются публичные оферты и предложения делать оферту.
Предложение делать оферту: нету прямого адресата. Например: реклама.
Если есть определенность, но нет адресата – публичная оферта.
Акцепт – это ответ на оферту. Требования к акцепту: он должен быть полным, безоговорочным и отправлен в срок.
Акцепт может быть выражен в конклюдентных действиях, направлением письма или выражением устного соглашения (выражение акцепта путем молчания допускается в определенном законом случаях).
Акцепт является не безоговорочным, если:
- отправлен не в срок;
- акцепт на иных условиях (новая оферта).
Разногласия в первую очередь должны быть урегулированы самими сторонами, в проивном случае может быть передано на рассмотрение в суд.
В суд:
- если закон предусматривает расторжение договоров;
- если есть соглашение сторон о возможности передачи.
Особая форма заключении – на торгах. Торги организовываются специализированной организацией. Организатор обязан известить о торгах не менее чем за 30 дней. Участники обязаны внести задаток, который возвращается им, если они не выйграли торги и возвращается всем, если торги не состоялись.
Действие договоров.
По общему правилу договора начинают действовать с момента его заключения.
Это может быть:
- дата подписания обеими сторонами;
- дата получения акцепта;
- дата принуждения к заключению договора.
По общему правилу действие договора распространяется после его заключения. Но сторону могут предусмотреть распространение действия договора в определенных рамках.
Окончание действия срока договра самостоятельного значения не имеет, кроме случаев прямо указанных в законе.
Договор может быть расторгнут только по соглашению сторон (ст. 451). Существует перечень договоров, которые могут быть расторгнуты в одностороннем порядке (договор заключен на неопределенный срок).
Изменение или прекращение договоров в суде:
- ненадлежащее исполнение условий договора;
- существенные изменения обстоятельств.
Тема № : «Договор купли-продажи»
- понятие, характеристика и источники регулирования;
- элемента договора, характеристика условий;
- права и обязанности сторон, требования к товару;
- особенности отдельных видов договора купли-продажи.
Общие положения о договоре купли-продажи расписаны в главе 30 ГК, в которой (начиная со ст.454) закреплены общие положения о договоре купли-продажи, которые применяются как общие правила ко всем специализированным договорам купли-продажи.
Раздел 2-8 главы 30 посвящены регулированию отдельных видов договора купли-продажи, содержащих специальные нормы о недвижимости, поставке и т.д. Специальные правила находятся в ФЗ («о приватизации», «о поставке», «о защите прав потребителей» и т.д.).
Договор купли-продажи – это договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену) (ст. 354).
Договор купли-продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным.
Единственным существенным условием договора купли-продажи является договоренность о предмете.
Предметом является товар. Им может быть вещь, имущество, имущественные права. Товар может быть как в собственности у продавца, так и находится на условиях вещного права.
Условия считаются согласованными, если определено наименование и количество товара.
В договоре купли-продажи участвуют две стороны:
- продавец – любое дееспособное лицо, имеющее право на товар;
- покупатель – дееспособное лицо.
Форма договоров купли-продажи зависит от стоимости, от субъектного состава, от предмета.
Права и обязанности сторон:
Продавец обязан передать покупателю товар в соответствии с установленными в законе требованиями к товару:
1 – качество товара:
- если условия о качестве товара в условии договора не содержаться, то товар должен соответствовать целям его использования;
- если товар продается по образу и описанию, то он должен им соответствовать;
- если качество товара определяется в законе путем установления определенных технических характеристик и закрепления стандартов, товар должен соответствовать качеству в момент передачи товара и в течении определенного срока (срока гарантии) – законной или договорной;
2 – количеству товара. Если продавец передал меньшее количество товара, чем оговорено в договоре, покупатель вправе:
- потребовать недостающую часть товара;
- отказаться от покупки в целом.
Если товара передано больше, то покупатель обязан известить об этом продавца. Если после этого продавец не предпримет никаких действий по возвращению товара, то товар может быть оставлен. Цена остается прежней, если иное не установлено соглашением сторон.
3 – товар должен быть передан со всеми принадлежностями и документами. Если требования не выполнены, то покупатель может:
- назначить разумный срок для передачи документов;
- отказаться от использования договора;
4 – товар должен быть свободным от прав третьих лиц (залога, права пользования), если иное не установлено договором;
5 – ассортимент – разнообразие по видам, моделям, размерам и цветам (должно быть оговорено в договоре);
6 – если ассортимент не соответствует требованиям покупателя, то он вправе отказаться от принятия и оплаты. Если товар оплачен, то потребовать возврата денег;
7 – комплектность (комплект – набор различных товаров) – совокупность основных комплектующих частей изделия. Если это условие нарушено, то покупатель вправе потребовать снижения цены;
8 – упаковка товара. Тара требуется для всех товаров, если иное не установлено договором.
Порядок исполнения обязанностей продавца:
1 товар может быть передан в месте нахождения товара. Тогда обязанности продавца исполняются с момента, когда товар поступил в распоряжение покупателя;
2 когда продавец обязуется доставить товар, то риск случайной гибели зависит от того, кем осуществляется доставка. Если товар приобретается в пути, то риск гибели возложен на покупателя.
Обязанности покупателя:
- принять товар
- оплатить товар
Если покупатель отказывается принять товар, то продавец может понудить принять товар или отказаться от исполнения договора.
Оплата товара может осуществляться 3 способами:
- единовременным платежом;
- продажа в кредит (до полной оплаты товара он находится в залоге у продавца);
- предоплата в рассрочку (часть оплачивается сразу, остальное равными суммами без процентов).
Виды договоров купли-продажи:
Гражданский Кодекс содержит 8 видов договоров:
– договор купли-продажи. Субъектом может быть только лица, не обладающие специальным статусом в сфере предпринимательской деятельности. Объектом могут быть только индивидуально-определенные вещи или родовые вещи, за исключением недвижимости;
– розничная купля-продажа. Особые требования к субъектам: продавец – всегда коммерческая организация; потребителем может быть лицо, покупающее товар для личного потребления. Договор является публичным, обязательным для продавца;
- договор поставки. Субъектами могут быть только предприниматели. Цель договора – осуществление предпринимательства;
- поставка для государственных нужд. Цель – государственные или муниципальные нужды. Покупатель – государственное или муниципальное образование. Форма – государственный контракт;
- договор контрактации. Предмет – сельскохозяйственная продукция. Сельскохозяйственный производитель наиболее защищен, так как является слабой стороной;
- договор энергоснабжения. Предмет – энергия. Существенных условий 5. Особый порядок заключения договора.
Договор розничной купли-продажи.
Договор розничной купли-продажи – это соглашение, по которому одна сторона (продавец, занимающийся предпринимательской деятельностью) передает или обязуется передать другой стороне (покупателю) товар для личного или иного некоммерческого использования.
Существенным условием договора является условие о предмете договора. В случаях розничной купли-продажи в кредит существенным условием является и цена. При купли-продаже в рассрочку существенным условием является также срок.
Договор является двусторонним, возмездным, как реальным, так и консенсуальным, является публичным договором и договором присоединения.
Договору розничной купли-продажи присущи отличительные особенности:
- предмет: товаром могут являться только е вещи, которые не применяются или не могут применяться для коммерческого использования; товар может быть только движимым имуществом;
- субъект: на стороне продавца может быть только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (ПБОЮП). На стороне покупателя может быть как простое физическое лицо, так и ПБОЮП (предприниматель без образования юридического лица), при условии, что товар не будет использован в коммерческих целях;
- публичность договора: цена, товар и иные условия должны быть одинаковы для всех, за исключением случаев, когда на потребительский товар законом установлена льгота. В случае уклонения продавца от заключения договора, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключения договора. Продавец, необоснованно уклоняющийся от заключения договора, обязан возместить покупателю понесенные убытки.
Договор розничной купли-продажи удостоверяется фактом выдачи кассового или товарного чека, подтверждающего не только факт оплаты товара, но и устанавливает момент заключения договора.
Договор может заключаться в устной форме с обязательным подтверждением оплаты товара; в письменной форме или путем совершения конклюдентных действий.
Разновидности договора розничной купли-продажи:
- продажа товара с условием о принятии его покупателем в определенный срок. Договор предусматривает место и время, когда покупатель должен исполнить обязательства по принятию товара, а продавец должен обеспечить беспрепятственное принятие товара. Способ принятия напрямую указан в договоре, или вытекает из существа обязательства. Если договором предусмотрена обязанность продавца хранить товар в течении определенного срока, то покупатель не может считаться не исполнившим обязательства по принятию товара. Не принятие товара в срок означает отказ покупателя от исполнения договора. Но договором может быть предусмотрено условие: в случае неявки покупателя за оплаченным товаром, он принимается на хранение за соответствующее вознаграждение. Все дополнительные расходы продавца по передаче товара включаются в стоимость товара;
- купля-продажа по образцам. Покупатель перед заключением соглашения знакомится со свойствами товара по его образцу. Образцом признается как экземпляр товара, так и его описание в каталоге. Покупатель обязан требовать полного соответствия покупаемого товара представленному образцу. Данный вид купли-продажи регулируется Постановлением Правительства от 24.07.97 №918. Покупателю предоставляется право самостоятельно, либо с помощью продавца ознакомится со свойствами товара;
Договор найма-продажи предполагает ситуацию, при которой покупатель фактически принявший и оплативший товар лишается права самостоятельно распоряжаться данным товаром и, следовательно, он получает приобретенный товар во временный имущественный найм. Данное условие применимо в тех случаях, когда товар продается в рассрочку или кредит. Продавец в праве запретить покупателю свободно распоряжаться товаром до момента полного погашения денежного обязательства. Однако договором может быть предусмотрено условие, при котором покупатель получает товар в полное распоряжение после уплаты части оговоренной суммы.
Договор поставки. Под договором поставки понимается соглашение, по которому одна сторона (поставщик, или продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность) обязуется в, предусмотренный договором, срок предоставить другой стороне (покупателю, лицу осуществляющему предпринимательскую деятельность) товар, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности. Договор является двухсторонним возмездным консенсуальным. Договору поставки присущи следующие особенности: 1) специальный субъектный состав, т.е. на стороне продавца и покупателя могут быть только предприниматели, при этом поставщик может либо сам производить товар, либо закупать его у контрагентов с целью последующей реализации; 2) объект поставки является партия однородных товаров (оптовая партия), единственным требованием к объекту является возможность его использования в предпринимательской деятельности; 3) срок, в договоре поставки момент заключения договора и момент полного исполнения обязательств всегда разграничены предусмотренным договором сроком, в договоре поставки обязательства по передаче товара выполняются, как правило, не единовременно, а в течении определенного промежутка времени. В случае, когда при заключении договора между сторонами возникают разногласия, сторона, предложившая заключить договор, в течении тридцати дней принимает меры по устранению разногласий, либо заявляет об отказе в заключении соглашений. Разрешение спора между сторонами оформляется протоколом разногласий. Договором должен быть предусмотрен не только срок поставки, но и сроки передачи отдельных партий товаров. Если такие сроки не установлены договором, товар поставляется равными партиями каждый месяц. Поставка может осуществляться тремя способами: отгрузкой товара (поставка с условием о доставке); выборкой товаров (когда покупатель лично забирает товар); отправка товара через транспортную компанию (с момента передачи поставщиком партии товара перевозчику поставщик считается исполнившим обязательства по передаче товара). Если поставщик допустил недопоставку товара он обязан восполнить недопоставленное количество товара в следующем периоде поставки. Покупатель вправе уведомить поставщика, отказаться от принятия товара, поставка которых просрочена. Однако договором может быть предусмотрено иное. Товары, которые были поставлены до получения поставщиком уведомления покупатель обязан принять и оплатить. Покупатель обязан совершить все необходимые действия, обеспечивающие принятие товара: он должен осмотреть товар, убедится в качестве, количестве и ассортименте товара. Если условия об ассортименте нарушены, ассортимент товара должен быть восполнен в следующий период поставки. В случае поставки товара ненадлежащего качества. В случае поставки некачественного товара покупатель вправе предъявить поставщику требования соответствии с общими положениями о продаже некачественного товара, за исключением тех случаев, когда поставщик, получивший уведомление о некачественном товаре незамедлительно обменивает партию на товары надлежащего качества. В договоре поставки возможен односторонний отказ от выполнения обязательства. Односторонний отказ допускается: 1) в случае нарушения условий договора другой стороной; 2) в случае поставки товаров ненадлежащего качества; 3) в случае неоднократного нарушения сроков поставки товаров; 4) в случае неоднократного нарушения сроков оплаты товаров; 5) в случае неоднократной невыборки товаров. Договор считается расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично. Если иной срок расторжения договора не предусмотрен соглашением сторон.
Договоры о переходе имущества в пользование
Тема № : «Договор аренды»
Договор аренды представляет собой сложный договор, сущность которого заключается в переходе или предоставлении имущества во владение или пользование. Сложность заключается в том, что этот договор может существовать в различных видовых формах.
Виды: аренда (имущественный найм), ссуда и договор найма жилья, прокат, аренда транспортных средств (фрахтование на время), аренда зданий сооружений, аренда предприятий, договор лизинга.
Понятие аренды закреплено в ст. 606 ГК.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, или только во временное пользование. А арендатор обязуется выплачивать за это арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, получаемые от использования имущества становятся собственностью арендатора. И это будет действовать, если иное не установлено договором.
Особые квалифицирующие признаки договора:
- данный договор оформляет переход имущества во владение, но не порождает перехода собственности;
- аренда – это всегда срочный договор и прекращается истечением срока, а не исполнением обязательств;
- (спорный вопрос) данный договор носит вещный/обязательственный характер;
Доказательство вещных прав арендатора: имеет право использовать арендованное имущество и требовать устранение нарушения, в т.ч. у собственника; право аренды следует за вещью. Смена собственника не влияет на заключенный договор. Именно на этом основании арендатор называется титульным владельцем.
Источники регулирования договора: гл. 34 ГК, отдельные правила регулирования предусмотрены для отдельных видов аренды – гл. 17 ГК (ст.ст. 260, 264, 279), гл. 4 Земельного Кодекса (если объект аренды – земля), Транспортные Уставы и Кодексы (аренда транспортных средств), правила о купле-продаже.
Юридические характеристики. Договор консенсуальный, синалагматический, возмездный, срочный.
Условия договора аренды (существуют дискуссии): по общему правило единственным существенным договором являются условия о предмете (исходя из понятия договора); вторая группа авторов в качестве существенных (обязательных, необходимых) называют условия об арендной плате и условия о сроке аренды.
Предмет договора. Объектом договора аренды может быть любое непотребляемое имущество (не должно терять своих свойств). Объект аренды должен быть в договоре четко индивидуализирован (т.е. состав арендуемого имущества, месторасположение, квадратура, площадь), закон ограничивает сдачу в аренду отдельных видов имущества (Законом от 27.02.03 ограничена сдача в аренду объектов железнодорожного транспорта; объекты землепользования). Договор аренды может быть заключен в двух вариантах: с указанием срока (законом могут быть установлены предельные сроки (для природных ресурсов: водные объекты – максимум до 25 лет, Закон о недрах также устанавливает предельные сроки в зависимости от объекта аренда – от года до 25 лет, участки лесного фонда могут сдавать в аренду максимум на 49 лет). Если по отношению к объекту предельный срок установлен законом, то аренда прекратится по истечению этого срока, независимо от срока, прописанного в договоре (при условии, что в договоре прописан больший срок). Статьей 621 установлено правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнявший свои обязанности, имеет право на пролонгацию (продление) договора аренды на тот срок, который определит арендодатель. В случае, если арендодатель заключит договор с другим лицом, арендатор имеет право обратиться в суд за зашитой (о понуждении заключения договора с ним). Договор, который заключается на неопределенный срок, может быть прекращен любой из сторон при условии предупреждения другой стороны.
Арендная плата. Арендная плата может взыскиваться в различных формах (ст. 614 ГК) в твердой денежной форме, в части дохода, в процентном соотношении, в виде предоставления услуги и т.д. Размер арендной платы и сроки выплаты могут изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Субъектами договора аренды являются арендатор и арендатор. В качестве арендодателя могут выступать собственник имущества, субъекты вещных прав. Арендатором может быть любой дееспособный субъект гражданских правоотношений.
Форма договора аренды. Может заключаться в устной форме. Если юридическое лицо, то во всех формах должен быть письменным. Аренда недвижимого имущества, когда субъектами являются физические лица на срок менее года не требует государственной регистрации и может быть заключен в устной форме.
Содержание договора – права и обязанности сторон. Арендодатель обязан передать имущество арендатору и имеет право требовать арендную плату и возврата имущества. Арендатор вправе требовать передачи имущества и обязан платить арендную плату и передать имущество.
Арендодатель обязан передать имущество в состоянии обусловленном договором или назначением этого имущества со всеми принадлежностями и документами; должно быть передано в срок (должен быть либо определен договором, либо разрешимый срок) иначе арендатор может требовать передачи ему имущества и возмещения убытков в суд, либо вообще требовать прекращения договора (только если в результате задержки он потерял интерес). Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на это имущество, если эта обязанность не будет исполнена, то арендатор имеет право уменьшения арендной платы или же прекращения договора и возмещения убытков. Арендодатель обязан производить капитальный ремонт (может определено договором, либо состоянием имущества) – при неисполнении данной обязанности арендатор имеет право самостоятельно осуществить капитальный ремонт и требовать возмещения расходов; требовать уменьшения арендной платы или же прекращения договора.
Арендатор обязан вносить аренную плату и если размер и сроки внесения арендной платы не оговорены, то применяются обычаи делового оборота (плата которая взимается на территории данной местности). Использовать переданное имущество в соответствии с условиями договора и в соответствии с назначением. У арендатора есть дополнительные права (может реализовать при согласии арендодателя): арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, вносить арендные права в качестве вклада в капитал юридического лица, передавать в залог арендные права, предоставлять их в безвозмездное пользование (переходит не право на имущество, переходит право аренды).
Субаренда представляет договор аренды внутри аренды (двойной договор). В договоре субаренды субарендатор по отношению к основному арендатору обладает правами арендатора, а арендатор по отношению к нему – правами арендодателя. Ответственным перед арендодателем за действия субарендатора всегда остается арендатор по основному договору. Срок субаренды не может быть больше срока договора аренды, соответственно, досрочное прекращение основного договора аренды влечет и прекращение договора субаренды, однако в этом случае, добросовестный субарендатор вправе требовать от основного арендодателя заключения с ним самостоятельного договора на то имущество, которое находилось у него в пользовании. Это право может быть обжаловано в суд.
Осуществлять улучшение имущества. Судьба улучшений имущества зависит от 2 вещей: от того, каким образом они были осуществлены – с согласия или без согласия арендодателя; от сущности улучшений – отделимы ли они от объекта аренды или нет (если улучшения отделимы – арендатор может просто забрать их с собой, ели не отделимые – по усмотрению арендодателя; исключения – улучшения, осуществленные за счет амортизационных средств – становятся собственностью арендодателя).
В конце договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором с учетом износа.
Договор аренды прекращается по общему правилу с истечением срока. За несвоевременный возврат имущества предусмотрена законом штрафная неустойка (существует как мера ответственности и не погашает убытка). Односторонний отказ от договора по общему правилу не допускается.
Основания для досрочного прекращения договора аренды (по желанию одной из сторон). В соответствии со ст.619 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:
- если арендатор не по назначению использует имущество;
- в случае значительного ухудшения качества арендованного имущества арендодателем;
- в случае несвоевременного внесения арендной платы (двукратное нарушение срока);
- неисполнение обязательств по осуществлению ремонта.
В отношении арендодателя закон предусматривает обязанность до обращения в суд попытаться урегулировать отношения с арендатором самостоятельно путем направления ему письменного уведомления, т.е. обязательный претензионный порядок. В отношении арендатора закон не содержит обязательного досудебного рассмотрения спора. Основания досрочного расторжения договора по инициативе арендатора содержаться в ст. 620:
- непредоставление имущества в аренду;
- выявление в арендованном имуществе серьезных недостатков;
- непроведение арендодателем капитального ремонта в установленный срок (имущество становится непригодным);
- объективные обстоятельства.
Выкуп арендованного имущества представляет собой способ прекращения договора аренды путем перехода в собственность арендатора арендованного имущества посредством уплаты за него предусмотренной в договоре арендной цены (ст.624). Форма договора аренды, предусматривающая выкуп должна соответствовать договору купли-продажи аналогичного имущества. К такому договору в момент перехода права собственности применяется условия купли-продажи.
Запрещается выкуп лесного фонда (он может быть только арендован).
Виды договора аренды.
Договор проката (ст. 626 определяет понятие этого договора).
Арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в прокат в рамках профессиональной деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение/пользование.
Специальный субъект на стороне работодателя. Договор публичный. Объект – только движимые вещи. Двусторонний суперсрочный консенсуальный.
Источники регулирования – кроме норм Гражданского Кодекса на арендатора распространяются нормы закона «О защите прав потребителя». Данные отношения регулируются внутренними локальными актами.
Субъекты – физические и юридические лица. Арендатор – физическое лицо (иногда – юридическое, если имущество сдается для потребительских целей).
Форма договора проката – письменная. Обычно прокатные организации имеют типовую форму договора.
Содержание договора. Прокат не может предусматривать выкупа, не распространяется право арендатора на пролонгацию договора и спектр прав арендатора меньше (не имеет право самостоятельно распорядится арендованного имущества). У арендодателя больше обязанностей – арендодатель обязан не только передать имущество, но и проверить в присутствии арендатора исправность предмета договора аренды, проинформировать о порядке использования/выдать инструкцию; если выясниться, что сданное в аренду имущество неисправно – арендатор обязан в десятидневный срок отремонтировать или заменить это имущество. Все обязательства по текущему ремонту лежат на арендодателе.
Арендатор по данному договору несет всего три обязанности – вернуть имущество в срок, использовать по назначению и вносить арендную плату. Безусловное право не досрочное расторжение договора. Срок аренды – не более года.
Аренда транспортных средств (фрахт).
Арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению и эксплуатации автомобиля (аренда с экипажем), и без оказания таких услуг.
Основным квалифицирующим признаком данного договора является предмет. Предмет порождает специфику содержания договора – только транспортное средство.
Транспортным средством признается только такое, которое требует специальных знаний по управлению и эксплуатации.
В зависимости от вида транспортного средства договоры определяются транспортными уставами и кодексами. Источники правового регулирования аренды транспортных средств – в основном транспортные уставы и кодексы.
Форма договора всегда письменная. Возмездный, двусторонний, реальный.
Субъекты договора: если с экипажем – никаких дополнительных требований не предъявляется – физическое, юридическое, арендодатель – экипаж, находится в трудовых отношениях в арендодателем.
Не применяются правила о возобновлении договора, для сдачи транспортного средства в субаренду не требуется согласие арендодателя в данном случае. Ответственность за вред несет сторона, предусмотренная договором.
Тема № : «Аренда зданий и сооружений»
По договору аренды здания арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здания и сооружения.
Объектом данного договора могут быть только здания и сооружения.
Здания. Невозможность перемещения без изменения его структуры. Созданное людьми имущество. Объект отдельностоящий. Здания как объекты аренды делятся на 2 вида: жилые и нежилые. К жилым зданиям данные нормы не применяются.
Сооружения – хозяйственные объекты. Мосты, колодцы, плотины.
Форма договора – простая письменная в виде единого документа, подписанного сторонами.
Условия. Существенные – цена, определенный предмет, арендная плата. Условия о судьбе земельного участка решается в зависимости от того, на каком праве земля находится у арендодателя: если в собственности арендодателя – арендодатель сам определяет на каком условии передается земля (если ничего не сказано о судьбе земельного участка, то считается, что переходит часть земли под зданием/сооружением), имеет право определить в договоре судьбу земельного участка; если арендодатель не является собственником – тогда к арендатору переходит ровно тот объем прав, который имеется у арендодателя (осуществляется без согласия с собственником данного земельного участка). Плата за землю обычно называется арендной платой.
Исполнение договора аренды осуществляется в два этапа: собственно передача арендованного имущества; подписание передаточного акта. Аналогичным образом оформляется возврат. С момента подписания договора вещь переходит к арендатору.
Аренда предприятия. Ст. 166 ГПК.
Смысл данного договора состоит в том, что арендодатель передает во владение и пользование арендодателю имущество, как сложный имущественный комплекс, т.е. арендуются долги, права, коммерческие знаки, здания и т.д.
Арендатору не переходят права, основанные на лицензии. Объекты, которые входят в основные фонды предприятия передаются в полном объеме, а объекты, которые относятся к оборотным средствам передаются в пределах установленном договором. Широкие полномочия арендатора по использованию имущества предприятия.
Источники регулирования. К данному договору применяются правила об аренде зданий и сооружений, отдельные положения купли-продажи предприятия и Федеральный Закон «Об ипотеке».
Предмет договора. Действующие предприятия. Действия арендодателя по передаче предприятия. В рамках действия по передаче сначала арендодатель обязан подготовить предприятия (провести проверки, уведомить кредиторов). Затем аналогичные действия обязан выполнить арендатор.
Форма – письменная в виде единого документа и требуется государственная регистрация.
Условия. Существенные – предмет и арендная плата.
Содержание: арендодатель и арендатор несут дополнительные обязанности по подготовке предприятия (в рамках этой обязанности может возникнуть солидарная ответственность перед кредиторами). Основной специфической чертой является широта прав арендатора: имеет право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять в арендное пользование, сдавать в субаренду, передавать свои права другим лицам, если это не влечет уменьшения стоимости предприятия. Вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав имущества (переоборудования и т.д.), если это ведет к увеличению стоимости предприятия. Арендатор имеет право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, даже если они были сделаны без согласия арендодателя.
Лизинг не представляет собой типичный договор аренды. По договору лизинга арендодатель обязуется приобрести в собственность выбранное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить ему это имущество во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст.665). Одно лица, обладающее средствами приобретает другому лицу определенное имущество.
Источники регулирования. Лизинг представляет собой один из видов инвестиционной деятельности. Основная сфера его применения – предпринимательская. Основная цель – стимулирование научно-технического прогресса и внедрение его в производство. Кроме гражданского кодекса 665-670 регулируется также ФЗ «О лизинге» и Конвенцией о международном лизинге от 28 мая 1988 года.
Различают несколько видов лизинга: внутренний и международный. Кроме этих различают еще три вида лизинга: оперативный лизинг представляет собой краткосрочный лизинг – срок гораздо короче срока эксплуатация имущества, имущество отданное под лизинг учитывается только на балансе арендодателя, в данном случае техобслуживание, ремонт и страхование – то обязанности лизингодателе. Револьверный лизинг: лизингодатель обязуется периодически проводить замену лизингового имущества. Возвратный лизинг: потенциальный лизингополучатель продает имущество лизингодателю, который сдает его в лизинг первому лицу.
Квалифицирующие признаки договора:
- лизингодатель является не владеющим собственностью;
- срок аренды при лизинге обычно равен сроку амортизации имущества;
- особые условия платежа (компенсация всех расходов лизингодателя);
- арендатор является активной стороной (определяет продавца, имущества и содержание договора купли-продажи);
- арендатор несет риск случайной порчи вещи;
- имеет право предъявлять претензии по договору купли-продажи;
- имущество передается арендатору не лизингодателю, а третьим лицом.
Форма договора всегда письменная.
Условия договора лизинга:
- предмет;
- лизинговый платеж;
- срок.
Предмет – любое непотребляемое имущество, которое может быть использовано для предпринимательских целей (исключение, земля и природный ресурсы). Предмет должен быть четко индивидуализирован в договоре. Предмет лизинга должен быть застрахован.
Лизинговый платеж должен компенсировать все расходы. Может включать: возмещение арендодателем амортизации объекта, возмещение стоимости, возмещение страхования; налог на добавленную стоимости, компенсация расходов на обслуживание имущества (если это возложено на арендодателя); возмещение расходов по кредитам.
Срок должен быть определен в договоре (позволяет определить срок лизинга). По окончании срока лизинга арендатор имеет право возвратить имущество, либо возобновить договор лизинга на льготных условиях, или оставить имущество при себе.
Содержание договора.
Субъекты договора лизинга:
- лизингодатель. Любое физическое или юридическое лицо, в т.ч. банки или иные учреждения (на практике встает вопрос о необходимости лицензии). Занимается специальный субъект, лизинговые компании – коммерческие организации, как резиденты, так и не резиденты, которые совершают в соответствии с законодательством и своими уставами лизинговые операции;
- лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором осуществляется владение/пользование имуществом (дееспособное лицо);
- продавец.
Обязанность:
- лизингодатель. Приобрести имущество на основании договора. Уведомить продавца, о том что имущество приобретается для передачи в лизинг. Обязанность отвечать за платежеспособность лизингополучателя. Дополнительные обязанности могут наступать: при отсутствии денег – заключить договор займа, если он сам выбирает продавца – отвечать за качество имущество и действия продавца. Имеет право получать деньги от лизинговых платежей и давать имущество в залог;
- лизингополучатель. Обязан поддерживать переданное ему имущество в исправном состоянии (обязан осуществлять и текущий и капитальный ремонт), обязан нести все расходы по содержанию и страхованию имущества. Обязан осуществлять лизинговые платежи, их размер определяется в договоре, но размер может изменяться, но не чаще одного раза в три месяца. В случае просрочки и перечисления более двух раз подряд списание просроченных сумм со счета этого получателя осуществляется в бесспорном порядке. Обязан вернуть имущество, если в договоре нет условия о выкупе. Права: имеет право с согласия лизингодателя давать имущество в сублизинг (к нему применяются общие положении о субаренде), осуществляется только с письменного согласия лизингодателя; арендатор сублизинга имеет такие же права как и лизингополучатель. Имеет право периодически требовать замены предмета лизинга. Имеет все права покупателя по договору купли-продажи;
- продавец. Право требовать уплаты выкупной цены от арендатора; имеет право не передавать имущество лизингополучателю, если не уведомлен об этом; в случае, когда имеются претензии имеется право предъявлять претензии, как лизингодателю, так и лизингополучателю; передать имущество по месту нахождения арендатора; нести ответственности за качество передаваемого имущества.
Тема № : «Найм жилых помещений. Найм жилья»
- правовое регулирование жилищных отношений;
- договор специального найма;
- договор найма специализированного жилья;
- договор коммерческого найма.
Регулирование осуществляется на основе ГК, Жилищного Кодекса и законов субъектов.
Предметом найма по российскому законодательству являются жилые помещения, все остальные сдаются в аренду.
Объектом найма жилья составляют жилые помещения, составляющие жилищный фонд.
В зависимости от формы собственности весь жилищный фонд разграничивается на частный, государственный и муниципальный.
По целям использования разграничивают фонд социального использования (жилищные помещения, которые даются по договору жилищного найма), специализированный жилищный фонд (передается на специальных условиях), индивидуальный жилищный фонд (фонд, который используется для проживания граждан и их семей) и фонд коммерческого использования (используется на возмездной основе).
Принадлежность жилого помещения к определенному жилищному фонду определяет особенности его правового режима, в т.ч. вид договора.
Наименьшей силой обладают нормы ГК, затем идет Жилищный Кодекс.
Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма:
- отнесение граждан, претендующих на заключение договора к категории малоимущих. Критерий малоимущества определяется местными органами власти (доход, приходящийся на каждого члена семьи; стоимость, подлежащего налогообложению имущества);
- наличие оснований для предоставления жилья – отсутствие у малоимущего жилого помещения на праве социального найма; обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи (должна быть меньше той нормы, которая установлена субъектом);
- проживание в помещении, не отвечающем установленным в законе требованиям;
- постановка на учет в органах местного самоуправления на основе личного заявления граждан или их представителей;
- очередность. Вне очереди жилые помещения предоставляются – лица, которые проживают в аварийном жилье; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей; граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями;
Жилое помещение по договору социального найма:
- должно находится в черте того же населенного пункта, где стоит на учете гражданин;
- площадь должна соответствовать установленной в субъекте норме предоставления.
Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона, собственник жилого помещения, государственного или муниципального фонда, либо уполномоченное собственником лицо, обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользования для проживания в нем на определенных условиях.
Юридические характеристики договора:
- потребительский договор;
- бессрочный;
- взаимный;
- безвозмездный.
Жилое помещение, передаваемое договором имущественного найма только по назначению. Распоряжение им допускается только в виде обмена. Расположение в нем промышленных мощностей, осуществление в ней врачебной, адвокатской и иной консультативной деятельности, если это не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.
Переход права собственности или иного вещного права на данное помещение не влечет прекращение договора. Форма договора – единая. Постановлением Правительства от 21 мая 2005 года установлена типовая форма договора. Форма простая письменная.
Объектом договора является жилое помещение в виде жилого дома, квартиры, части дома или квартиры, комнаты.
Требования к этим объектам:
- должно быть изолированным, имеет отдельный самостоятельный вход;
- должна являться недвижимым имуществом;
- должно быть пригодным для постоянного проживания (должно отвечать санитарно-эпидемиологическим и техническим органам);
Сторонами договора социально найма являются наймодатель и наниматель.
Наймодателем по договору социального найма является лицо, которое выполняет функции собственника муниципального или другого имущества, или выступает управомоченным лица на предоставление жилого помещения.
Нанимателем может выступать только гражданин РФ. На стороне нанимателя могут выступать также сонаниматели. Как правила, в качестве сонанимателей выступают члены семьи нанимателя (супруг, дети, родители нанимателя не столько в силу родства, сколько в силу общего проживания), нетрудоспособные иждевенцы нанимателя, при наличии 2х условий – если совместно проживают с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство; иные лица при налиции указанных для иждевенца условии в случае признания членом судьи судом.
Содержание договора.
Принципа:
- равенства прав и обязанностей нанимателя и члена его семьи;
- гарантия прав на жилое помещение нанимателю.
Жилое помещение предоставляется нанимателю свободным от прав третьих лиц и пригодным для проживания.
Права нанимателя:
- ст. 70 Жилищного кодекса. Соглавие на вселение других лиц, кроме кровнородственных;
- право сдавать жилое помещение под наем (ст. 76-79 ЖК);
Наймодатель обязан предоставить жилое помещение, своевременная
Сторонами договора подряда является подрядчик и заказчик
Подрядчик – лицо, осуществляющее работу по заданию заказчика, активная сторона в договоре.
Заказчик- сторона, которая определяет характер работы и в последствии приобретает право собственности на её результаты.
Первоначальный подрядчик по заключению договора привлекает к выполнению работ других подрядчиков, которые именуюсь субподрядчиками.
В этом случае генеральный подрядчик может выступать в нескольких ролях:
- выполняет основную часть работы. Субподряд;
- подрядчик работает с другими подрядчиками, которых выбирает заказчик – соподрядчик. Каждый соподрядчик отвечает за свой фронт работы;
- несколько подрядчиков (множественность лиц на стороне подрядчиков) при неделимом объекте. Ответственность может быть солидарной или долевой.
Содержание договора подряда зависит от того, на чьем иждивении заключен договор. Договор подряда осуществляется:
- иждивением подрядчика (иск случайной вины имущества несет подрядчик, неиспользуемые остатки может забрать; ответственность за качество товара несет ответственность подрядчик);
- на иждивении заказчика (риск случайной гибели имущества несет заказчик, если не докажет, что вина подрядчика; подрядчик исполняет функции хранителя; ответственность лежит на заказчике).
Обязанности заказчика:
- предоставить подрядчику задание. Задание может быть выражено в простом задании (указание на характер работ, способ их осуществления);
- предоставление технической документации. При исполнении данной обязанности подрядчик требовать исполнения обязанности в срок, поскольку просрочка документации позволяет подрядчику либо не выполнять, либо приостановить работу. Подрядчик не имеет права продолжать работу, если представленная документация не качественная на его взгляд, молчание заказчика не является основанием для продолжения работы;
- содействовать подрядчику. В случае нарушения данной обязанности подрядчик имеет право требовать возмещения убытков, перенесения срока исполнения работ или увеличение договорной первоначальной цены;
- обязан в сроки и порядке предусмотренном договором рассмотреть и принять выполненную работу. Приемка работ оформляется соответствующим документом (акт приема-передачи).Недостатки могут быть явные и скрытые (явные должны быть зафиксированы в акте приема работы, о скрытых он должен заявить подрядчику в разумный срок – гарантийный срок). Срок гарантии определяется либо в договоре, либо обычаем делового оборота (не более 2 лет). Срок исковой давности – 1 год, а для недвижимости – 3 года;
- обязан оплатить работу. Если эту обязанность заказчик не исполняет, то подрядчик имеет право применить такой способ, как удержание;
- обязан нести риск случайной гибели или повреждения имущества (результата работ) после его передачи.
Право:
-проверять работу. При обнаружении недостатков может требовать устранения, либо отказаться от договора;
- отказаться от договора в любое время при условии оплаты подрядчику выполненной работы.
Обязанности подрядчика:
- обязан выполнить работу качественно и в срок. Срок определяется в договоре; качество работы может тоже определяться условиями договора, либо обычными свойствами результата работы;
- соблюдать начальный, конечный и промежуточный сроки выполнения работы. Нарушение конечного срока позволяет заказчику отказаться от принятия и исполнения, и потребовать возмещения убытков (ст. 308);
- должен предвидеть возможные неблагоприятные последствия выполнения работ и предпринять все необходимые меры для их устранения;
- несет риск случайной гибели объекта работ до его передачи;
- (факультативная обязанность) обязан предоставить заказчику всю информации о порядке эксплуатации объекта работы.
Права подрядчика:
- продать результаты работ, если заказчик отказывается от приема работ;
- требовать оплаты работы, если иное не оговорено в договоре;
Прекращение:
- по обычным основаниям;
- по инициативе любой из сторон договора при направлении другой стороне соответствующего волеизъявления. Заказчик имеет право, если подрядчик своевременно не приступает к выполнению работы, или выполняет её медленно; если во время выполнения работ станет очевидно, что она не будет выполнена качественно; если работа имеет существенные недостатки. Подрядчик: если заказчик, несмотря на предупреждения подрядчика, не заменил материалы, тех документацию; если подрядчику очевидно, что свои обязанности заказчик не будет исполнять.
Договор бытового подряда (ст. 730). ПО договору бытового подряда одна сторона (подрядчик), осуществляющая предпринимательскую деятельность обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу, предназначенную для удовлетворения его бытовых потребностей.
Юридические характеристики:
- потребительский;
- двусторонний;
- консенсульный;
- возмездный;
- встречный
К договору бытового подряда в полной мере применяется закон о защите прав потребителей.
Особенности:
- гарантией заключения договора является квитанция;
- у подрядчиков больше обязанностей;
- подрядчик не имеет права на перерасчет договорной цены, даже если увеличилась стоимость материала;
- подрядчик, выполняющий работу из материалов заказчика, в случае утраты этого материала, обязан в трех дневный срок заменить его на аналогичный
Обязанности:
- подрядчик до начала работы обязан предоставить заказчику всю информацию о видах предполагаемой работы, о способах её осуществления, а иногда и о конкретном исполнителе. Подрядчик имеет право навязывать заказчику предоставление дополнительных услуг или работ;
- за нарушение сроков выполнение подрядных работ подрядчик обязан платить штрафную неустойку – 3% от стоимости за каждую единицу просрочки.
|
