Министерство образования и науки российской Федерации агентство по образованию
Московский Государственная Академия Коммунального Хозяйства и Строительства
Кафедра: «Экспертиза и управление недвижимостью»
Дисциплина: « Управление эксплуатацией недвижимости»
Контрольная работа:
1.Цели и задачи эксплуатации недвижимости.
2.Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости.
3.Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.
Выполнил студент
6 курса группы УН
Попова А.С.
Проверил:
Профессор, кандидат
Технических наук
Гольцов И.Н.
Электросталь 2010г.
Содержание
Цели и задачи эксплуатации недвижимости........................3-6
Комплексная система эксплуатации объектов недвижимости............................................................................7-9
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости........................................................................10-11
Список литература………………………………………………….11
Цели и задачи эксплуатации недвижимости
:
1 обеспечение увеличения стоимости недвижимости;
2 управление показателями физического износа;
3 поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.
Техническая эксплуатация является сложным технологическим про-
цессом, который требует правильной организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации. Наличие документации, устанавливающей правила их взаимодействия, координирует деятельность исполнителей. Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.
1. Управление технической эксплуатацией:
а) организация и планирование эксплуатации;
б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;
в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.
2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций
и инженерных систем:
а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерс-
кое и аварийное;
б) осмотры;
в) подготовка к сезонной эксплуатации;
г) текущий ремонт;
д) капитальный ремонт.
3. Санитарное содержание:
а) уборка мест общего пользования;
б) уборка мест придомовой территории;
в) уход за зелеными насаждениями.
Техническая эксплуатация недвижимости состоит из технологических процессов технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания. Содержание и состав технологических процессов технической эксплуатации объекта недвижимости представлены на рис. 1.2.
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение
нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций, подготовку объекта к сезонной эксплуатации.
Надежность зданий в процессе их эксплуатации по мере ухудшения состояния отдельных элементов, узлов или здания в целом может
быть обеспечена путем профилактических ремонтов, основная задача
которых – предупреждение отказов. Система планово-предупредительных ремонтов состоит из периодически проводимых ремонтов, объемы которых зависят от сроков службы конструкций, а также материалов, из
которых они изготовлены. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.
Санитарное содержание недвижимости
– это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение установленных санитарно-гигиенических требований к помещениям и территории. Санитарное содержание заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Рис. 1.2. Процессы технической эксплуатации
Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят
в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.
Продолжительность безотказной работы конструкций зданий и его
систем неодинакова. При определении нормативных сроков службы здания принимают безотказный срок службы основных несущих элементов, фундаментов и стен. Сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше нормативного срока службы здания.
Безотказное и комфортное пользование зданием требует в течение
всего срока его эксплуатации полной замены отдельных элементов или
систем здания.
В течение всего срока службы элементы и инженерные системы
требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа, поэтому проводятся работы, компенсирующие нормативный износ. Невыполнение незначительных по объему плановых работ может привести к преждевременному отказу конструкции эксплуатация здания
стало более широким. Оно включает не только мероприятия, обеспечивающие санитарное содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт в процессе использования здания, но и мероприятия, направленные на получение коммерческого эффекта от этого использования, а также обеспечение выполнения необходимых юридических действий при этом использовании. То есть на протяжении всей стадии эксплуатации объекта недвижимости функционируют три сферы деятельности, соответствующие правовому, физическому и экономическому жизненным циклам: правовое обеспечение, техническая эксплуатация и коммерческое использование.
В состав технической эксплуатации зданий входят очень важные
по своей значимости мероприятия, направленные на продление жизненного цикла здания на стадии его эксплуатации. В целом вся система технической эксплуатации объекта недвижимости должна быть направлена на всемерное удовлетворение требований клиентов и достижение целей собственников при соблюдении установленных правил и норм, а также на сохранение недвижимого имущества городов и населенных пунктов РФ и их исторического архитектурного облика.
Основной задачей правового обеспечения эксплуатации здания яв-
ляется обеспечение выполнения необходимых юридических действий
на всех этапах его эксплуатации: в процессе приема, выбытия и непос-
редственно самой эксплуатации.
Правовое обеспечение эксплуатации здания начинается с тщательного анализа правового положения принимаемого объекта. Конкретный
набор юридических операций, совершаемых на этапе приема здания
в эксплуатацию, зависит от того, на какой стадии жизненного цикла оно
принимается: новое, по завершении строительства (стадия регистрации
прав собственности), либо ранее эксплуатируемое при покупке или при-
нятии его в управление (стадии смены собственника, владения, пользо-
вания и распоряжения); в большинстве случаев оно имеет индивидуаль-
ный характер.
Современные рыночные отношения значительно расширили поня-
тие «эксплуатация объекта недвижимости», которое охватывает не толь-
ко сферу технической эксплуатации здания, но и сферы коммерческого
использования и правового обеспечения объекта. Независимо от статуса
участника рынка (собственник, арендатор, управляющая или эксплуати-
рующая организация), каждый из них обеспечивает (выполняет) все взя-
тые на себя обязательства или их часть .
Комплексная система обслуживание объектов недвижимости
Эксплуатация объектов недвижимости представляет собой комплекс взаимосвязанных технических, организационных и нормативных мероприятий, направленных на обеспечение функционирования объектов в течение всего периода использования по назначению, и включает в себя материальные, трудовые и финансовые ресурсы.
Независимо от того, кто вы на рынке (собственник, арендатор, управляющая или эксплуатирующая организация), эксплуатируя недвижимость, вы обеспечиваете либо все семь принципов, либо только часть в зависимости от взятых на себя обяз ательств.
Семь факторов, определяющих понятие эксплуатации недвижимости:
1.
Контроль технического состояния.
2.
Техническое обслуживание.
3.
Нормативные мероприятия.
4.
Санитарно - гигиеническое обслуживание.
5.
Технический консалтинг.
6.
Обеспечение ресурсами.
7.
Планирование и бюджетирование.
В комплексное обслуживание недвижимости входят следующие услуги:
Контроль технического состояния и жизнеобеспечения объекта
• проведение плановых и внеплановых осмотров
• круглосуточный надзор за работой инженерных систем и коммуникаций
Техническое обслуживание объектов недвижимости
• поддержание работоспособности инженерных систем (инженерная эксплуатация зданий)
• работы по наладке и регулировке оборудования (техническая эксплуатация зданий)
• подготовка объекта к сезонной эксплуатации
Планово-предупредительный ремонт и регламентные работы
представляют собой составляющую технического обслуживания зданий. Техническая эксплуатация зданий включает в себя:
• сезонные/периодические профилактические работы по поддержанию функционирования инженерных систем на все время эксплуатации зданий
Еще одна составляющая технического обслуживания — текущий ремонт
• восстановление исправности конструкций и систем инженерного оборудования (техническое обслуживание зданий невозможно без устранения стихийно возникающих неполадок)
• поддержание эксплуатационных показателей инженерно- технических систем, строительных конструкций зданий и сооружений на протяжении всего периода технического обслуживания зданий во время эксплуатации объектов недвижимости
Нормативные мероприятия во время эксплуатации объектов недвижимости
• ведение оперативной и эксплуатационной документации и паспорта объекта на весь период эксплуатации зданий
• выполнение законодательных нормативных актов, предписаний и инструкций по эксплуатации зданий
• аттестация персонала как часть комплексного обслуживания зданий
Инжиниринг и консалтинг
— важные составляющие комплексного обслуживания зданий. В комплексное обслуживание зданий во время их эксплуатации входят следующие услуги:
• координирование и обеспечение гарантийных обязательств, взятых сторонами во время эксплуатации
• предоставление интересов Собственника и взаимодействие с государственными органами контроля и надзора
• взаимодействие и контроль работы подрядных организаций
Обеспечение ресурсами и обслуживание зданий
• бесперебойное материально-техническое снабжение во время эксплуатации
• рациональное и полное использование материально- технической базы в течение всего периода технического обслуживания зданий
Обслуживаемые инженерные системы во время инженерной эксплуатации зданий и их эксплуатации
• электроснабжение и освещение
• водоснабжение и водоподготовка
• вентиляция и кондиционирование воздуха
• отопление и теплоснабжение
• канализация и очистные сооружения
• диспетчеризация и слаботочные сети
• грузоподъёмные механизмы
• охранно-пожарная сигнализация
• автоматизированные системы жизнеобеспечения здания
• холодоснабжение и холодильное оборудование
• компрессорное оборудование и системы сжатого воздуха
Сервисные планы по обслуживанию объектов недвижимости.
Сервис-план эксплуатирующей компании отражает услуги, которые она берется оказывать собственнику: техническое обслуживание, клининг, обеспечение безопасности на объекте, администрирование и др.
Самая важная управленческая задача при использовании объекта
недвижимости – это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг
(они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности
инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы
такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически. Здесь рассматривается управленческий процесс, в котором шаг за шагом описывается, на какой основе такие работы планируются, каким образом принимаются решения и как выполняются необходимые мероприятия; описываются порядок и инструментарий для сбора основополагающей информации, представления рабочих планов и контроля качества работ.
Процесс начинается с тщательной инспекции собственности. Инспекции должны ежегодно проводиться людьми и организациями, обладающими соответствующими знаниями и опытом. Результаты таких проверок документируются в виде программы по технической эксплуатации объекта с подробным указанием деталей, специальным описанием
деятельности и работ, которые должны быть выполнены. На этой основе
должен быть сделан расчет необходимых человеческих ресурсов, мате-
риалов, определен объем контрактных и иных работ и представлен в виде
постатейной стоимости каждого вида деятельности.
Суммирование этих расходов позволит принять решение о том,
возможно ли провести всю работу в рамках реалистического бюджета.
Если это невозможно, то работы и виды деятельности должны быть
сгруппированы по степени их приоритетности с учетом технического
состояния здания, условий жизни и безопасности проживания, стоимости. Виды деятельности затем включаются в бюджет в порядке приоритетности Результатом проведенной работы станет:
1
заключение о состоянии здания, рекомендации о ремонте или
замене отдельных элементов;
2
разработка концепции технической эксплуатации;
3
определение оптимального штата сотрудников службы эксплуатации и требования к ним при приеме на работу;
4
составление должностных обязанностей, инструкций, технологических карт, инструкций по технике безопасности (для каждого сотрудника на объекте);
5
определение форм документации и отчетности, ведущейся на объекте;
6
разработка порядка взаимодействия собственников здания и службы эксплуатации;
7
определение состава и перечня работ, выполняемых собственными силами; перечня работ, на которые будут привлечены подрядные организации.
Для новых и современных зданий эксплуатация и ремонтные работы являются легко управляемыми процессами, если только они тщательно планируются и если им постоянно уделяется необходимое внимание.
В старых зданиях, однако, ухудшение состояния инженерных установок
и коммуникаций часто делает их уже неподдающимися ремонту, а оборудование слишком старое, чтобы удовлетворить необходимым стандартам, – это даже в том случае, если управление осуществляется надлежащим образом. В таких случаях благоустройство будет рассматриваться как наиболее оптимальное решение в долгосрочном плане, нежели эксплуатация и ремонтные работы.
Планирование технического обслуживания зданий и объектов должно осуществляться путем разработки годовых и квартальных планов-
графиков работ по техническому обслуживанию.
В программе по технической эксплуатации указаны все элементы
объекта, для которых планируются эксплуатационные работы. Каждому
такому элементу должна быть придана карта планируемых эксплуатационных работ, в которой перечислены виды эксплуатационных работ, которые должны быть выполнены для конкретного объекта эксплуатации и ремонта.
Список литература
1.
Комков В. А., Рощина С.И.
,
Тимахова Н. С.
Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие. – М.: ИНФРА-М, 2007.
2.К. А. ВОЛКОВ, И. М. ШУТОВА «УПРАВЛЕНИЕ
ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ»
3. Интернет сайты
|
